第三部 鏖战私企 030章 疯狂拿地
芯郭集团花了一百一十二亿拿了姑苏历史上的天价地王项目之后，并没有停下拿地的脚步，反而是越发的激进，在那个高杠杆，快周转的时代，如何能够快速的做大做强，开发商所要做的就是不停的拿地，快速的开发，不断地扩大规模。
在王尘加入芯郭集团的前一年，整个集团的年度销售规模是三百多亿，当年就翻倍成了六百八十亿，第二年又快速扩张为一千两百亿，第三年便又成了两千两百亿，指数型的翻倍增长。同时，集团也喊出了三年内破五千亿，五年内进世界五百强的口号！
不可谓不是一个疯狂的年代，不可谓不是一个疯狂的行业，不可谓不是一个疯狂的企业。
如果是按照这个发展速度下去，世界五百强的目标也是很容易达成的，但是，大家都知道，现如今的房地产企业，当初有多疯狂，现在就有多么的落寞。
近年来，一个又一个的房地产开发商巨头倒下，时代的一粒沙，落到一个行业或者一个企业头上，那就是一座山。
这几年，每隔一段时间，都会有开发商暴雷的消息霸占着新闻榜头条，消息一次又一次的充斥着王尘的眼球。
恒太集团，龙头房企，负债规模约2万亿，正式宣告暴雷！
融造集团，龙头房企，负债规模约1万亿，正式宣告暴雷！
届茂集团，龙头房企，负债规模约4000亿，正式宣告暴雷！
中华幸福，产城地产龙头，负债规模约2600亿，正式宣告暴雷！
富量集团，品牌房企，负债规模约3000亿，正式宣告暴雷！
阳关城集团，品牌房企，负债规模约3500亿，正式宣告暴雷！
正容集团，品牌房企，负债规模约2000亿，正式宣告暴雷！
绿光集团，小中良，家兆业，吉生集团，新量集团，秦禾集团……
等等等等！
这些动辄负债几千亿，几百亿的房地产开发商，在这个时代落幕！
无数的投资人血本无归，无数的房地产从业者被裁员优化，无数的上下游供应商宣告破产，无数的购房者一边看着自己烂尾的房子，一边几代人还着贷款，一边欲哭无泪！
如果当年公司仍然像这样快速扩张的话，上面所说的企业里面，肯定会有一个企业的名字——芯郭集团！
直到后来，发生了那件令人发指的黑天鹅事件，才勉强的将芯郭集团挽大厦于将倾，不得不说是因祸得福了！这个事情，对于芯郭集团来讲，是极端黑暗的，是任何电影，电视剧都无法拍出的，剧情后面我们单独再讲！
书归正传，在拿了地王项目之后的第二个月，芯郭集团又花了大几十亿在姑苏市面上摘取了三宗住宅用地。
可谓是疯狂！
我们来简单说一下这三宗地摘取的前因后果，以及最后的结局！
为了好辨别区分，我们把这三宗地分别命名为一号地块，二号地块，三号地块！
那年的十月十五号，是姑苏土拍的日子。因为已经出台了限购令，所以有些地块的竞争显得就没有那么的激烈了。
一号地块，就是其中之一。
放在之前，每块地的竞争对手，至少也是十几二十个，碰到好一点的地，有上百家参与竞拍的也是常事！但是，这次参与报名一号地块的开发商，只有五家！
在两个月之前，一号地块隔壁不远处有一宗土地，被龙头企业恒太集团以单方一万八千块的价格摘取，而一号地块虽然周边配套不如恒太集团获取的项目好，但是按照政府的预期，拍个一万两三千块一平米是没有问题的。
可是，这一次，政府部门失算了。
土拍的起始价格设在了单方五千九百块！
而五家报名的单位，为了能以更低的价格拿下这块地，在线下早已达成合作协议，所以土拍当天，就走流程般的举了两手，以六千块的价格，拿下了一号地块！
看到这个结果，政府的人傻眼了！恒太集团的人傻眼了！
对于恒太集团来讲，明显的将来是竞品项目，土地单价就少了一万两千块，也就是，等一号地块开发出来，卖的价格可能比恒太集团的拿地价格都要低一些！对于政府部门来讲，原来打算拍一万二三的，现在只是卖到了六千的价格，一下子腰斩，政府财政少收了十几个亿！上面追究下来，是有人需要被问责的！
所以，在房地产这个行业，是什么事情都可以发生的！政府一个小小的漏洞，开发商就钻了十几亿的空子！
在这个项目土拍之后，姑苏市政府调整土拍挂牌策略，地块的挂牌起始价都设的极高极高，哪怕最后开发商拿到了项目，土地溢价率也就十几个点，不像之前，每个项目的溢价率都是一百多，甚至有两百多的土拍溢价！
为的就是填补漏洞，避免再出现这种被开发商联合钻空子的事情发生！
一号地块结束后一周，芯郭集团又参与了二号地块的竞拍，这个项目当时周边的房价是一万四，芯郭集团联合了两家头部房企，以地价八千块的价格摘取了土地，算上开发成本，得卖到一万六以上，高于周边房价两千，才可能保本。
而后面的三号地块，周边房价卖六千，芯郭集团以接近两千的价格摘取土地，拿地成本测算的时候，计划卖八千块！也是高于周边房价两千。
二号地块跟三号地块是可以拿出来一起说的，因为同样是高的地价，同样是测算结果高于周边售价两千块才保本的项目，但是，最后的结局却是不一样。
二号地块，经过半年的开发后，顺利开盘，周边市场一片惨淡，以一万四亏本的价格出售，都没有多少销售量，直到一年以后，市场好起来了，才慢慢地把价格抬到一万六左右，就这样，这个项目最后也是略显亏损的，等于项目团队干了三年，只为公司贡献了一个规模，却没有一点点的利润贡献！
而三号地块，拿地半年后开盘，却是另外一个境遇，因为当地市场火爆，拿地时原计划开盘卖八千的房子，第一次开盘就卖到了一万，而且是开盘便一售而空，后面也是连开连捷，成了芯郭集团姑苏公司规模、利润双重贡献大户！
可谓是不同人不同命！两个项目的项目总，在人前，走路的样子都不一样，二号地块，每每是垂头丧气，三号地块，永远是昂首挺胸！
在地产盲目扩张，四处掠地的年代，除了考验投资人的专业能力，更多的则是运气，碰上了好的项目，自然皆大欢喜，碰上了不好的项目，只能由后面操盘人员来买单，而当时负责拿地的人，仍然是拿着自己的投资分成，想着继续搞下一块土地，再来个开张吃三年！
就这样，随着芯郭集团的快速扩张，姑苏公司也在这一年，成了集团第一个达成销售额破百亿的城市公司，那一年的芯郭集团姑苏公司的所有员工，都是极为骄傲的，从精神面貌都能看出高人一等的样子，当然，那年的年终奖也是出奇的多，人均超过了十个月的薪水。三百多人的一个公司，年终奖金包接近一个亿，现在看看，那是地产最辉煌的几年，是房地产人最高兴的日子！
在王尘加入芯郭集团的前一年，整个集团的年度销售规模是三百多亿，当年就翻倍成了六百八十亿，第二年又快速扩张为一千两百亿，第三年便又成了两千两百亿，指数型的翻倍增长。同时，集团也喊出了三年内破五千亿，五年内进世界五百强的口号！
不可谓不是一个疯狂的年代，不可谓不是一个疯狂的行业，不可谓不是一个疯狂的企业。
如果是按照这个发展速度下去，世界五百强的目标也是很容易达成的，但是，大家都知道，现如今的房地产企业，当初有多疯狂，现在就有多么的落寞。
近年来，一个又一个的房地产开发商巨头倒下，时代的一粒沙，落到一个行业或者一个企业头上，那就是一座山。
这几年，每隔一段时间，都会有开发商暴雷的消息霸占着新闻榜头条，消息一次又一次的充斥着王尘的眼球。
恒太集团，龙头房企，负债规模约2万亿，正式宣告暴雷！
融造集团，龙头房企，负债规模约1万亿，正式宣告暴雷！
届茂集团，龙头房企，负债规模约4000亿，正式宣告暴雷！
中华幸福，产城地产龙头，负债规模约2600亿，正式宣告暴雷！
富量集团，品牌房企，负债规模约3000亿，正式宣告暴雷！
阳关城集团，品牌房企，负债规模约3500亿，正式宣告暴雷！
正容集团，品牌房企，负债规模约2000亿，正式宣告暴雷！
绿光集团，小中良，家兆业，吉生集团，新量集团，秦禾集团……
等等等等！
这些动辄负债几千亿，几百亿的房地产开发商，在这个时代落幕！
无数的投资人血本无归，无数的房地产从业者被裁员优化，无数的上下游供应商宣告破产，无数的购房者一边看着自己烂尾的房子，一边几代人还着贷款，一边欲哭无泪！
如果当年公司仍然像这样快速扩张的话，上面所说的企业里面，肯定会有一个企业的名字——芯郭集团！
直到后来，发生了那件令人发指的黑天鹅事件，才勉强的将芯郭集团挽大厦于将倾，不得不说是因祸得福了！这个事情，对于芯郭集团来讲，是极端黑暗的，是任何电影，电视剧都无法拍出的，剧情后面我们单独再讲！
书归正传，在拿了地王项目之后的第二个月，芯郭集团又花了大几十亿在姑苏市面上摘取了三宗住宅用地。
可谓是疯狂！
我们来简单说一下这三宗地摘取的前因后果，以及最后的结局！
为了好辨别区分，我们把这三宗地分别命名为一号地块，二号地块，三号地块！
那年的十月十五号，是姑苏土拍的日子。因为已经出台了限购令，所以有些地块的竞争显得就没有那么的激烈了。
一号地块，就是其中之一。
放在之前，每块地的竞争对手，至少也是十几二十个，碰到好一点的地，有上百家参与竞拍的也是常事！但是，这次参与报名一号地块的开发商，只有五家！
在两个月之前，一号地块隔壁不远处有一宗土地，被龙头企业恒太集团以单方一万八千块的价格摘取，而一号地块虽然周边配套不如恒太集团获取的项目好，但是按照政府的预期，拍个一万两三千块一平米是没有问题的。
可是，这一次，政府部门失算了。
土拍的起始价格设在了单方五千九百块！
而五家报名的单位，为了能以更低的价格拿下这块地，在线下早已达成合作协议，所以土拍当天，就走流程般的举了两手，以六千块的价格，拿下了一号地块！
看到这个结果，政府的人傻眼了！恒太集团的人傻眼了！
对于恒太集团来讲，明显的将来是竞品项目，土地单价就少了一万两千块，也就是，等一号地块开发出来，卖的价格可能比恒太集团的拿地价格都要低一些！对于政府部门来讲，原来打算拍一万二三的，现在只是卖到了六千的价格，一下子腰斩，政府财政少收了十几个亿！上面追究下来，是有人需要被问责的！
所以，在房地产这个行业，是什么事情都可以发生的！政府一个小小的漏洞，开发商就钻了十几亿的空子！
在这个项目土拍之后，姑苏市政府调整土拍挂牌策略，地块的挂牌起始价都设的极高极高，哪怕最后开发商拿到了项目，土地溢价率也就十几个点，不像之前，每个项目的溢价率都是一百多，甚至有两百多的土拍溢价！
为的就是填补漏洞，避免再出现这种被开发商联合钻空子的事情发生！
一号地块结束后一周，芯郭集团又参与了二号地块的竞拍，这个项目当时周边的房价是一万四，芯郭集团联合了两家头部房企，以地价八千块的价格摘取了土地，算上开发成本，得卖到一万六以上，高于周边房价两千，才可能保本。
而后面的三号地块，周边房价卖六千，芯郭集团以接近两千的价格摘取土地，拿地成本测算的时候，计划卖八千块！也是高于周边房价两千。
二号地块跟三号地块是可以拿出来一起说的，因为同样是高的地价，同样是测算结果高于周边售价两千块才保本的项目，但是，最后的结局却是不一样。
二号地块，经过半年的开发后，顺利开盘，周边市场一片惨淡，以一万四亏本的价格出售，都没有多少销售量，直到一年以后，市场好起来了，才慢慢地把价格抬到一万六左右，就这样，这个项目最后也是略显亏损的，等于项目团队干了三年，只为公司贡献了一个规模，却没有一点点的利润贡献！
而三号地块，拿地半年后开盘，却是另外一个境遇，因为当地市场火爆，拿地时原计划开盘卖八千的房子，第一次开盘就卖到了一万，而且是开盘便一售而空，后面也是连开连捷，成了芯郭集团姑苏公司规模、利润双重贡献大户！
可谓是不同人不同命！两个项目的项目总，在人前，走路的样子都不一样，二号地块，每每是垂头丧气，三号地块，永远是昂首挺胸！
在地产盲目扩张，四处掠地的年代，除了考验投资人的专业能力，更多的则是运气，碰上了好的项目，自然皆大欢喜，碰上了不好的项目，只能由后面操盘人员来买单，而当时负责拿地的人，仍然是拿着自己的投资分成，想着继续搞下一块土地，再来个开张吃三年！
就这样，随着芯郭集团的快速扩张，姑苏公司也在这一年，成了集团第一个达成销售额破百亿的城市公司，那一年的芯郭集团姑苏公司的所有员工，都是极为骄傲的，从精神面貌都能看出高人一等的样子，当然，那年的年终奖也是出奇的多，人均超过了十个月的薪水。三百多人的一个公司，年终奖金包接近一个亿，现在看看，那是地产最辉煌的几年，是房地产人最高兴的日子！