第三部 鏖战私企 034 收资产包
2017年初的芯郭集团姑苏公司，仿佛因为前一年疯狂的拿地，一下子用光了所有的好运气一样，在这一年的上半年，一直到了五月份，在常规的土拍市场上，竟然一宗土地都没有获取到。
这对于当年的芯郭集团龙头城市公司——姑苏公司，是不可理解的，当时的城市总余刚给了投资团队极大的压力，要求在六月份之前，必须拿到项目。
因为根据芯郭集团的新项目运营节奏，从拿地到开盘，需要六个月的时间，如果六月份之后获取土地，等到新项目开盘，已经是第二年的事情了，无法算成当年的销售指标。
所以，接到命令后，芯郭集团姑苏公司的整个投资团队，陷入了疯狂的状态。
当时，负责进行拿地方案设计的人，正是王尘。
那段时间的王尘，每天早上八点钟到单位，一直到晚上十一二点下班，做的事情，就是不停的收到地块信息，不停的安排拿地方案设计，地块大大小小都有，几十万方的，几万方的，甚至有一宗土地，只有九千方的货值，投资部都没有放过，美其名曰：苍蝇也是肉！最疯狂的时候，在同一时间内，王尘一个人，负责了三十二宗土地的可研方案设计。
有三家战略设计单位，分别为芯郭集团配备了专门的拿地设计团队，来做可研设计。
每一天，对于王尘来说，都是匆匆忙忙，甚至说是昏昏沉沉的状态。
因为，一个人，在极短的时间内，同时完成三十几块地的方案设计，基本上连哪个设计师负责哪块地，都有可能是错乱的。
王尘当时每个月的通话费套餐是一千分钟，在当月的第一个礼拜，就把这一千分钟的免费额度用完了。
后来，在王尘的要求下，行政专门给他配了座机，才稍有缓和。
为了能够清晰的辨别哪个设计院对接哪个项目，王尘每天早上都会把所有在做的可研方案地块一一在笔记本上记录下来，并把进度、负责人信息、修改要求逐个落位，每打完一通电话，都会在相应的地块后面打钩标注，只有这样，才能勉强的记住相关的信息与进度。
那段时间，对于王尘的职业生涯来说，也是极为难忘的。
直到五月底的一天，投资团队对接上了一个一百多亿货值的资产包项目，经过短时间的测算，略有利润，就开启了一轮一轮与对方的谈判。
当时，与这家出售项目谈沟地的开发商，有两三家。
为了争取主动权，那一天，对方的董事长尚在大连出差，投资团队几个人连夜坐飞机杀到大连，当面谈判，等他们下飞机的时候，已经是凌晨三点了，马不停蹄的与对方董事长进行了见面会谈。
就这样，在大连的酒店里，连续谈判了三天两夜，除了投资团队，财务、负责印章的行政，也全部跟在后面，以方便第一时间进行项目沟通落实。
在投资团队的努力下，这个一百多亿的二手项目，最终被芯郭集团获取。
项目一共有五块地，当时，是为了能快速的扩充货值，才把这五块地拿下的，几年以后，如果让芯郭集团重新评判这个项目，是否有必要获取的话，王尘想，每个人都不会同意。
因为在项目获取后的几年，这几宗土地，没有一块是盈利的，它限制了芯郭集团几十亿的现金流，而且最终还都是疯狂的打折促销，才勉强能卖掉。
对于房地产，就是这样，一旦你拿到了不好的项目，又碰上下行的市场，你是卖也是死，不卖更是死！所以，为了保证有现金流回来，哪怕是血亏，一般也是要快速清出去的。
等拿下了这个一百多亿的大资产包之后，芯郭集团姑苏公司的投资部才算勉强送了一口气，在拿地市场上不再继续的疯狂，对于王尘来说，也终于算是松了一口气，感觉到在短时间内，进行可研方案设计的项目梳理，也明显的有所减少。
或许是投资团队的运气来了，也或许是打破了没有土地获取的魔咒，在这个一百多亿货值资产包拿到之后，投资团队又杀到了本省内的秦州！
在此获取了一个总货值有七十亿左右的资产包！
这个资产包，由两宗土地构成，一宗土地在秦州市区，大概有二十亿左右的货值，另一宗在秦州的县级市，七十几万方的项目，也有五十亿左右的货值。
一下子，又扩充了大几十亿的土地储备出来。
投资部的人，终于可以清闲一段时间了，我们前面说过，对于私企的这种投资人员，往往是三年不开张，开张吃三年。
那些年，无论项目最后卖的好还是不好，对于他们来说，拿地的奖金是不会少的。
有了这两个大资产包的压底，当年芯郭集团姑苏公司投资部的人，哪怕是最基层的员工，奖金都是几十万起的，而他们的部门总监，年终奖已经不是简简单单的小七位数！
可见当年的投资市场，是多么的疯狂。
而正是因为第二个资产包，才有了后来王尘与秦州的接近三年的不解之缘，这个我们后面再说。
土地获取之后，第一时间就要进行方案设计，由王尘负责对接的项目，便是刚才提到的秦州市中心这块地。
我们暂且给这个项目取个名字，叫芯郭皇城花园项目。
这个项目，一共有二十几万方，在原开发商手里，已经完成了十万方左右的交付，剩下二期，有十几万方的货值，被芯郭集团收购！
当芯郭集团拿下这个项目之后，便安排设计部开始了重新的方案设计以及规划变更工作。
王尘拿到土地信息后，首先，就安排设计院进行了原有交付项目对二期影响的排雷。
没想到，不排查不知道，一排查，真的有坑在里面。
我们前面说过，做设计，最担心的就是两个东西出问题，一个是日照，一个是指标。
而这个皇城花园项目，日照就是有极大问题的。
当时，地块内部一期已经交付，地块外部，也有一个已交付入住的小区。
等王尘通过设计团队进行日照排查之后，才发现，就算用原来的方案，无论是一期的房子，还是对于地块外部的小区，日照都存在着极大的问题。
于是便找到了当时的设计院建森集团，询问情况。好在做这个项目的建森集团，也是芯郭集团的长期战略单位。
对方负责人给王尘回复道：“王总，这里面刚才你说的两个问题，我们其实都清楚。”
王尘问：“那当时是如何解决的。”
对方设计负责人说：“对于地块内部的日照问题，原来开发商给我们发了一个邮件，让我们日照造假，日照不满足政府要求两个小时的地方，用电脑直接改成了两个小时，后来是开发商自己去规划局日照科公关，才通过的。”
“而对于影响外部小区日照的情况，在做日照测算的时候，把本小区的一栋楼，给移了位，才通过的！”
王尘心里大惊道：“骚操作！”
因为这个项目的一期，已经是几年前的事情，那些年的日照审查，尚不是很严格，所以才给了原来开发商钻空子的可能，而原来的那家开发商，以制药起家，在秦州当地又有着非常雄厚的背景与实力，所以规划局的人也会卖他们一个面子，最终就这么混过去了！
而他们留下的坑，最终只能由王尘及设计团队来一点一点的填。
这对于当年的芯郭集团龙头城市公司——姑苏公司，是不可理解的，当时的城市总余刚给了投资团队极大的压力，要求在六月份之前，必须拿到项目。
因为根据芯郭集团的新项目运营节奏，从拿地到开盘，需要六个月的时间，如果六月份之后获取土地，等到新项目开盘，已经是第二年的事情了，无法算成当年的销售指标。
所以，接到命令后，芯郭集团姑苏公司的整个投资团队，陷入了疯狂的状态。
当时，负责进行拿地方案设计的人，正是王尘。
那段时间的王尘，每天早上八点钟到单位，一直到晚上十一二点下班，做的事情，就是不停的收到地块信息，不停的安排拿地方案设计，地块大大小小都有，几十万方的，几万方的，甚至有一宗土地，只有九千方的货值，投资部都没有放过，美其名曰：苍蝇也是肉！最疯狂的时候，在同一时间内，王尘一个人，负责了三十二宗土地的可研方案设计。
有三家战略设计单位，分别为芯郭集团配备了专门的拿地设计团队，来做可研设计。
每一天，对于王尘来说，都是匆匆忙忙，甚至说是昏昏沉沉的状态。
因为，一个人，在极短的时间内，同时完成三十几块地的方案设计，基本上连哪个设计师负责哪块地，都有可能是错乱的。
王尘当时每个月的通话费套餐是一千分钟，在当月的第一个礼拜，就把这一千分钟的免费额度用完了。
后来，在王尘的要求下，行政专门给他配了座机，才稍有缓和。
为了能够清晰的辨别哪个设计院对接哪个项目，王尘每天早上都会把所有在做的可研方案地块一一在笔记本上记录下来，并把进度、负责人信息、修改要求逐个落位，每打完一通电话，都会在相应的地块后面打钩标注，只有这样，才能勉强的记住相关的信息与进度。
那段时间，对于王尘的职业生涯来说，也是极为难忘的。
直到五月底的一天，投资团队对接上了一个一百多亿货值的资产包项目，经过短时间的测算，略有利润，就开启了一轮一轮与对方的谈判。
当时，与这家出售项目谈沟地的开发商，有两三家。
为了争取主动权，那一天，对方的董事长尚在大连出差，投资团队几个人连夜坐飞机杀到大连，当面谈判，等他们下飞机的时候，已经是凌晨三点了，马不停蹄的与对方董事长进行了见面会谈。
就这样，在大连的酒店里，连续谈判了三天两夜，除了投资团队，财务、负责印章的行政，也全部跟在后面，以方便第一时间进行项目沟通落实。
在投资团队的努力下，这个一百多亿的二手项目，最终被芯郭集团获取。
项目一共有五块地，当时，是为了能快速的扩充货值，才把这五块地拿下的，几年以后，如果让芯郭集团重新评判这个项目，是否有必要获取的话，王尘想，每个人都不会同意。
因为在项目获取后的几年，这几宗土地，没有一块是盈利的，它限制了芯郭集团几十亿的现金流，而且最终还都是疯狂的打折促销，才勉强能卖掉。
对于房地产，就是这样，一旦你拿到了不好的项目，又碰上下行的市场，你是卖也是死，不卖更是死！所以，为了保证有现金流回来，哪怕是血亏，一般也是要快速清出去的。
等拿下了这个一百多亿的大资产包之后，芯郭集团姑苏公司的投资部才算勉强送了一口气，在拿地市场上不再继续的疯狂，对于王尘来说，也终于算是松了一口气，感觉到在短时间内，进行可研方案设计的项目梳理，也明显的有所减少。
或许是投资团队的运气来了，也或许是打破了没有土地获取的魔咒，在这个一百多亿货值资产包拿到之后，投资团队又杀到了本省内的秦州！
在此获取了一个总货值有七十亿左右的资产包！
这个资产包，由两宗土地构成，一宗土地在秦州市区，大概有二十亿左右的货值，另一宗在秦州的县级市，七十几万方的项目，也有五十亿左右的货值。
一下子，又扩充了大几十亿的土地储备出来。
投资部的人，终于可以清闲一段时间了，我们前面说过，对于私企的这种投资人员，往往是三年不开张，开张吃三年。
那些年，无论项目最后卖的好还是不好，对于他们来说，拿地的奖金是不会少的。
有了这两个大资产包的压底，当年芯郭集团姑苏公司投资部的人，哪怕是最基层的员工，奖金都是几十万起的，而他们的部门总监，年终奖已经不是简简单单的小七位数！
可见当年的投资市场，是多么的疯狂。
而正是因为第二个资产包，才有了后来王尘与秦州的接近三年的不解之缘，这个我们后面再说。
土地获取之后，第一时间就要进行方案设计，由王尘负责对接的项目，便是刚才提到的秦州市中心这块地。
我们暂且给这个项目取个名字，叫芯郭皇城花园项目。
这个项目，一共有二十几万方，在原开发商手里，已经完成了十万方左右的交付，剩下二期，有十几万方的货值，被芯郭集团收购！
当芯郭集团拿下这个项目之后，便安排设计部开始了重新的方案设计以及规划变更工作。
王尘拿到土地信息后，首先，就安排设计院进行了原有交付项目对二期影响的排雷。
没想到，不排查不知道，一排查，真的有坑在里面。
我们前面说过，做设计，最担心的就是两个东西出问题，一个是日照，一个是指标。
而这个皇城花园项目，日照就是有极大问题的。
当时，地块内部一期已经交付，地块外部，也有一个已交付入住的小区。
等王尘通过设计团队进行日照排查之后，才发现，就算用原来的方案，无论是一期的房子，还是对于地块外部的小区，日照都存在着极大的问题。
于是便找到了当时的设计院建森集团，询问情况。好在做这个项目的建森集团，也是芯郭集团的长期战略单位。
对方负责人给王尘回复道：“王总，这里面刚才你说的两个问题，我们其实都清楚。”
王尘问：“那当时是如何解决的。”
对方设计负责人说：“对于地块内部的日照问题，原来开发商给我们发了一个邮件，让我们日照造假，日照不满足政府要求两个小时的地方，用电脑直接改成了两个小时，后来是开发商自己去规划局日照科公关，才通过的。”
“而对于影响外部小区日照的情况，在做日照测算的时候，把本小区的一栋楼，给移了位，才通过的！”
王尘心里大惊道：“骚操作！”
因为这个项目的一期，已经是几年前的事情，那些年的日照审查，尚不是很严格，所以才给了原来开发商钻空子的可能，而原来的那家开发商，以制药起家，在秦州当地又有着非常雄厚的背景与实力，所以规划局的人也会卖他们一个面子，最终就这么混过去了！
而他们留下的坑，最终只能由王尘及设计团队来一点一点的填。