第三部 鏖战私企 028章 百亿项目
那是一个行业疯狂的年代，那是一个近乎失去理性判断的年代，有无数的开发商，在这个疯狂的行业背景下杀出重围，迅速崛起，百亿喊着进军千亿的口号，千亿喊着进军万亿的口号；也有无数的开发商在那个时候因为过于激进，为后来的折戟沉沙埋下了伏笔，一个又一个地王项目，一个又一个的面粉比面包贵的项目，都在那个时候产生，而后来，这些地王，这些高地价的项目，有很大一部分都是按照预期腰斩的价格，打折促销掉的。
2016年9月22日，前一天结束了中食集团的国企生涯，第二天，王尘就到新东家办理了入职手续，这是一家前二十的私企，我们暂且叫它作芯郭集团。
在行政人员的带领下，王尘认识了当时部门里的人，那个时候的芯郭集团在姑苏的项目，还没有那么多，除了已经交付掉的，零零散散正在做的有五六个，当然，就算是这些，也比当年的中食集团多不少了。芯郭集团姑苏公司设计部，只有十个人左右，后来随着业务的不断扩展，快速的扩张，整个设计团队最高峰的时候，达到了四五十号人，也可谓是风光一时。
这些人，也就是最早的芯郭集团技术部的老班底了，在副总经理徐如海的带领下，下面有部门经理张俊，几个技术经理，景观，机电，结构，精装的几个专业设计师，后来几年，这些人无不在各自的领域都有了较高的发展，可谓是时势造英雄，飞速发展的行业给了这些人各自发挥的舞台，这个我们暂且不论。
在王尘入职后的第一天，投资部突然要跟进一宗土地，这是一块巨无霸的项目，在姑苏土拍历史上，前无古人，后无来者，按说百亿级的项目，应该需要做详细的市场调研，安排周密的方案设计，再加上合理的财务测算，才好入手！
但是，我们说过，那是一个疯狂的年代！
这个项目的投资拿地方案加测算，用了一天的时间，就完成了，因为第二天要参加土拍，所以，一切从急！
这块地，是一个产城项目，早已经被一家专做产城的开发商蓝天集团与政府达成了沟地协议，方案一年前就已经做完，为了这个项目能顺利的拿到，蓝天集团与政府设置了层层障碍，近乎苛刻的入围条件将绝大多数的开发商挡在了报名资格门外，而国内能满足这些条件的开发商微乎其微，芯郭集团恰恰就是其中之一。
后来，王尘才知道，蓝天集团与政府达成的条件，是以七十亿的底价，摘取这块土地，因为有其他单位入围报名，没有机会底价获取，蓝天集团总部给的地方城市公司的拿地权限是九十亿，以为这个价格获取土地是绰绰有余了。
到了第二天，土地顺利开拍，看着土拍网站上不停刷新的数字，王尘也是激动万分！
七十亿！
七十五亿！
八十亿！
八十五亿！
九十亿！
竞争陷入空前的残酷阶段，转眼间，已经举了一百多手，而土拍的进程仍然在进行着。这块地，对于蓝天集团来说，是势在必得的，哪怕已经过了集团给的授权价格，还是在不停的举着。同时，蓝天集团负责土拍的总经理，也在不停地与总部进行着电话沟通，一次又一次的要着授权，一次又一次的突破着底线。
如果说，最终蓝天集团没能拿下这宗土地，首先是一年多以来的努力付之东流，其次，在政府面前的信用度以及自身实力会被产生怀疑。
九十五亿！
一百亿！
一百零五亿！
一百一十亿！
疯了，全部都疯了！那一刻，有无数的地产同行在盯着电脑屏幕，私下里大家都在议论着，到底是哪位大神与蓝天集团在硬扛！就算是现在停下来，这宗土地也将创造整个姑苏甚至全国的历史！
土拍依然在进行着，但是，数据刷新却已经是越来越慢，进入了最后的角逐阶段。
最终，屏幕上的画面定格在了一百一十二亿上，土地获取方——芯郭集团！
那个盲目拿地的年代，那个一晚上就定下来要做的项目，芯郭集团花了一百一十二亿的代价，拿下了土地，打败了在国内产城圈的一哥——蓝天集团。这一百一十二亿还仅仅是土地本身的价格，后面还要加上开发费用，建安成本，管理成本，等等等等，这块地的实际投入，不会低于两百亿！
房地产开发，除了动用自己的本金，大部分都会从银行做开发贷或者进行市场融资，按照当时的利息，芯郭集团每天还给资方的利息不低于三百万！注意，我们说的是每天！利息！不低于三百万！还仅仅是这一个项目的利息！
后来，好多参与这个项目的人都在打趣，一天利息三百万，别无所求，只希望口袋里的钱能有这个项目一天的利息就满足了！
再后来，王尘他们才知道，这块地，无论蓝天集团怎么努力，最终都不可能获取的，因为他们最终跟政府谈的价格是七十亿，而芯郭集团给城市公司的授权价格是一百三十四亿，也就是说，哪怕是以当前的价格拿地，芯郭集团仍然有着二十多亿的富余空间。
几年以后，这个项目经过几年的开发，初具规模，在整个市面上带来了一定的影响力，但是整个项目的利润却微乎其微，如果最终以当时一百三十四亿的授权价格拿地的话，也就是说，芯郭集团最终会亏损二十多个亿！
在这里，可以看出，一个合格的土地投资者，是多么的重要。我们现在讲的仅仅是一个又一个的数字，是没有概念的，放到项目开发上，这些数字就是关乎到项目是赚是赔的问题，这不是一块两块，也不是一万两万，这是动辄几亿，几十亿甚至上百亿的钱！
两百亿是多少钱，我们来一起算一下，一张百元新钞的重量是1.15克，一万元就是115克，一亿元是1150千克，两百亿元，那么就是230000千克，也就是230吨！
银行的提款箱，一般每箱会装一百捆百元钞票，一箱是一百万的分量，两百亿的钱，大概需要装两万箱！用卡车拉的话，是多少卡车，大家可以自己算了。
除了房地产开发这个行业，除了那些疯狂的年代，王尘想，也很少有哪个行业会有这种事情发生了。
那些年，真的是，热血沸腾！豪情激荡！
2016年9月22日，前一天结束了中食集团的国企生涯，第二天，王尘就到新东家办理了入职手续，这是一家前二十的私企，我们暂且叫它作芯郭集团。
在行政人员的带领下，王尘认识了当时部门里的人，那个时候的芯郭集团在姑苏的项目，还没有那么多，除了已经交付掉的，零零散散正在做的有五六个，当然，就算是这些，也比当年的中食集团多不少了。芯郭集团姑苏公司设计部，只有十个人左右，后来随着业务的不断扩展，快速的扩张，整个设计团队最高峰的时候，达到了四五十号人，也可谓是风光一时。
这些人，也就是最早的芯郭集团技术部的老班底了，在副总经理徐如海的带领下，下面有部门经理张俊，几个技术经理，景观，机电，结构，精装的几个专业设计师，后来几年，这些人无不在各自的领域都有了较高的发展，可谓是时势造英雄，飞速发展的行业给了这些人各自发挥的舞台，这个我们暂且不论。
在王尘入职后的第一天，投资部突然要跟进一宗土地，这是一块巨无霸的项目，在姑苏土拍历史上，前无古人，后无来者，按说百亿级的项目，应该需要做详细的市场调研，安排周密的方案设计，再加上合理的财务测算，才好入手！
但是，我们说过，那是一个疯狂的年代！
这个项目的投资拿地方案加测算，用了一天的时间，就完成了，因为第二天要参加土拍，所以，一切从急！
这块地，是一个产城项目，早已经被一家专做产城的开发商蓝天集团与政府达成了沟地协议，方案一年前就已经做完，为了这个项目能顺利的拿到，蓝天集团与政府设置了层层障碍，近乎苛刻的入围条件将绝大多数的开发商挡在了报名资格门外，而国内能满足这些条件的开发商微乎其微，芯郭集团恰恰就是其中之一。
后来，王尘才知道，蓝天集团与政府达成的条件，是以七十亿的底价，摘取这块土地，因为有其他单位入围报名，没有机会底价获取，蓝天集团总部给的地方城市公司的拿地权限是九十亿，以为这个价格获取土地是绰绰有余了。
到了第二天，土地顺利开拍，看着土拍网站上不停刷新的数字，王尘也是激动万分！
七十亿！
七十五亿！
八十亿！
八十五亿！
九十亿！
竞争陷入空前的残酷阶段，转眼间，已经举了一百多手，而土拍的进程仍然在进行着。这块地，对于蓝天集团来说，是势在必得的，哪怕已经过了集团给的授权价格，还是在不停的举着。同时，蓝天集团负责土拍的总经理，也在不停地与总部进行着电话沟通，一次又一次的要着授权，一次又一次的突破着底线。
如果说，最终蓝天集团没能拿下这宗土地，首先是一年多以来的努力付之东流，其次，在政府面前的信用度以及自身实力会被产生怀疑。
九十五亿！
一百亿！
一百零五亿！
一百一十亿！
疯了，全部都疯了！那一刻，有无数的地产同行在盯着电脑屏幕，私下里大家都在议论着，到底是哪位大神与蓝天集团在硬扛！就算是现在停下来，这宗土地也将创造整个姑苏甚至全国的历史！
土拍依然在进行着，但是，数据刷新却已经是越来越慢，进入了最后的角逐阶段。
最终，屏幕上的画面定格在了一百一十二亿上，土地获取方——芯郭集团！
那个盲目拿地的年代，那个一晚上就定下来要做的项目，芯郭集团花了一百一十二亿的代价，拿下了土地，打败了在国内产城圈的一哥——蓝天集团。这一百一十二亿还仅仅是土地本身的价格，后面还要加上开发费用，建安成本，管理成本，等等等等，这块地的实际投入，不会低于两百亿！
房地产开发，除了动用自己的本金，大部分都会从银行做开发贷或者进行市场融资，按照当时的利息，芯郭集团每天还给资方的利息不低于三百万！注意，我们说的是每天！利息！不低于三百万！还仅仅是这一个项目的利息！
后来，好多参与这个项目的人都在打趣，一天利息三百万，别无所求，只希望口袋里的钱能有这个项目一天的利息就满足了！
再后来，王尘他们才知道，这块地，无论蓝天集团怎么努力，最终都不可能获取的，因为他们最终跟政府谈的价格是七十亿，而芯郭集团给城市公司的授权价格是一百三十四亿，也就是说，哪怕是以当前的价格拿地，芯郭集团仍然有着二十多亿的富余空间。
几年以后，这个项目经过几年的开发，初具规模，在整个市面上带来了一定的影响力，但是整个项目的利润却微乎其微，如果最终以当时一百三十四亿的授权价格拿地的话，也就是说，芯郭集团最终会亏损二十多个亿！
在这里，可以看出，一个合格的土地投资者，是多么的重要。我们现在讲的仅仅是一个又一个的数字，是没有概念的，放到项目开发上，这些数字就是关乎到项目是赚是赔的问题，这不是一块两块，也不是一万两万，这是动辄几亿，几十亿甚至上百亿的钱！
两百亿是多少钱，我们来一起算一下，一张百元新钞的重量是1.15克，一万元就是115克，一亿元是1150千克，两百亿元，那么就是230000千克，也就是230吨！
银行的提款箱，一般每箱会装一百捆百元钞票，一箱是一百万的分量，两百亿的钱，大概需要装两万箱！用卡车拉的话，是多少卡车，大家可以自己算了。
除了房地产开发这个行业，除了那些疯狂的年代，王尘想，也很少有哪个行业会有这种事情发生了。
那些年，真的是，热血沸腾！豪情激荡！